Российские девелоперы подвели итоги первого полугодия

Дома строят всё выше

Больше стали строить высотных домов — в 25 и более этажей. В этом году в Санкт-Петербурге сдан в эксплуатацию самый высокий в стране дом — 58-этажный.

При этом падает средняя площадь квартиры. Если в прошлом году она составляла 55 м², то в этом — уже 52,7 м². Это происходит из-за того, что большую популярность в кризисные годы приобретают апартаменты.

По материалам стен до сих пор лидирует кирпич: в этом году 34% домов было построено из этого материала. На втором месте — монолит. Однако количество строящихся домов из кирпича снизилось по сравнению с предыдущим годом на 2%. А если взглянуть на ситуацию с точки зрения количества построенных квадратных метров, то здесь на первом месте уверенно идет монолит — 32%, а кирпич занимает вторую позицию — 24%.

Интересная ситуация складывается на рынке договоров с долевым участием (ДДУ) и ипотеки. В первом квартале 2016 года было заключено на 12,6% больше ДДУ, чем за аналогичный период прошлого года, а вот во втором квартале зафиксировано падение на 5%.

Господдержка будет! Но какая?

Застройщики не разделают оптимистичных заявлений последнего времени по поводу роста ипотеки. Если в I квартале 2016 года доля ДДУ с ипотекой составляла 39,2%, то во втором квартале — 35%, что ниже показателей III и IV кварталов 2015 года.

Доля субсидированных кредитов также снижается: в феврале 2016 года она составляла 53,6%, в июне — 31%. То есть такой нерыночный шаг, как государственное субсидирование, уже не дает серьезного эффекта, и продолжать его в 2017 году, по сути, не имеет смысла.

Нас больше всего сейчас расстраивает отсутствие денег, причем по всем направлениям деятельности, — обратился к министру президент НОЗА Леонид Казинец. — Банкиры нам сообщают, что они получили фактически прямое пожелание Центробанка не финансировать в избыточном объеме жилищное строительство.

Как рассказал руководитель ассоциации, ЦБ считает застройщиков не самыми надежными заемщиками, а риски, которые Банк России насчитывает по проектному финансированию, делают кредиты по сути запретительными.

Регионы просят огня

Если опуститься на уровень конкретных субъектов, то следует признать, что в  отличие от столичных городов ситуация в регионах вовсе не радужная.

По словам управляющего директора ОАО "Группа ЛСР" Ивана Романова, хотя за первое полугодие в целом группа построила жилья на 60% больше, чем за аналогичный период прошлого года, 47% всех продаж пришлись на Московский регион. Также стабильной ситуация остается в Санкт-Петербурге. А вот уже в таком мегаполисе, как Екатеринбург, крупнейший застройщик страны зафиксировал падение в строительстве на 18%.

— Это показывает, что когда нет инвестиционной подпитки, как у московского и питерского рынка, мы гораздо больше зависим от состояния реальных доходов населения, — сделал вывод топ-менеджер группы.

Падение по объему продаж на 15% констатируют и застройщики Башкортостана. Как заявил генеральный директор Инвестиционно-строительного комитета городского округа г. Уфы Альберт Мусифуллин, на рынке возникает недоверие к застройщикам. Если в 2014—2015 годах люди брали квартиры со сроком сдачи дома в год-полтора, то в этом году — полгода, а лучше 3 месяца.

— В регионах ситуация действительно тяжелая, — согласился президент ГК "Премьер" Николай Циганов. — Зачастую на местах власти вынуждены продлевать соглашения на строительство с застройщиками, находящимися на грани банкротства, чтобы люди просто не оказались под открытым небом.

По словам Циганова, в целом количество банкротств застройщиков увеличилось на 30—40%.

Что в итоге?

Действительно, можно согласиться с утверждением министра Михаила Меня о том, что субсидирование ипотечной ставки в 2015—2016 годах помогло жилищному строительству выжить, и ситуация на рынке отличается от той, что была в кризис 2008—2009 годов. Если тогда объем ввода жилья и продажи падали на 30—70%, то пока проектные декларации застройщиков показывают рост.

Однако уже сейчас видно, что, во-первых, механизмы господдержки перестают работать и нужно вырабатывать новые. А во-вторых — более или менее комфортно на рынке чувствуют себя только застройщики в крупных мегаполисах, где спрос хоть и упал, но все равно остается достаточно высоким.

Кроме того, налицо очень избирательное поведение потребителей, которые отдают предпочтение надежным (читай крупным) застройщикам и поэтому рост продаж у них не соответствуют средним показателям.

Как бы то ни было, снижение объемов строительно-монтажных работ, которое сейчас фиксируется на рынке, неминуемо скажется в следующие годы на объемах ввода жилья. Еще один важный фактор, который свидетельствует в пользу этого предположения: большинство застройщиков предпочитают вкладывать средства в поддержку уже начатых проектов, но не начинают новые.